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三、购房怎样看图纸选户型
第20节：第二章 选房看房（3）
购房挑选户型，应当有个全方位多层次的考虑地理位置、规划设计、经济价值、物业管理、居住理念等。在对〃硬件〃设施的考察中，除了参观样板间，购房者还必须依靠图纸〃纸上谈兵〃。但常常是精美的售楼书配以各种新潮的理念，让人眼花缭乱，线条和色块构成的平面图更让普通的购房者难以体会住宅性能的优劣。
一般来说，购房者接触到的图纸大多是简单直观的平面效果图，比施工图省略了大量的房屋构造信息，突出了房间面积、布局、设施几个基本要素，貌虽简单，但可以体现出住宅设计中的很多原则性问题。
挑选户型应看哪些图？挑选户型至少需要以下几种图：规划图、单元平面图、户型平面图。规划图反映了小区的规划布局，这直接关系到所挑选户型的具体位置，涉及到环境、交通、服务设施等多方面因素；住宅单元平面体现了一个住宅单元中几种不同户型的布局，它们之间的关系可能会影响到住宅的使用，比如窗户和阳台是否互相干扰，入口是否相邻太近等；户型平面描述了一套住宅的面积与房间布局，其尺寸、位置、形状、相互关系等基本参数体现出住宅的基本功能和经济性能。
一套住宅应具备六大基本功能，即起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习，这些功能根据其开放程度可以大体分为公、私两区；根据其活动特点可以分为动、静两区。
公共区：供起居、会客使用，如客厅、厨房、餐厅、门厅等。
私密区：供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、卫生间、书房等。
动区：活动比较频繁，可以有较多的干扰源，如走廊、客厅、厨房等。
静区：要求安静，活动相对比较少，比如卧室、书房。
这些分区，各有明确的专门使用功能。在平面设计上，应明确处理这些功能区的关系，使之使用合理而不相互干扰。
四、毛坯房、简装房、精装房有什么区别
毛坯房是指半成品房，一般是指住房内部不做装修，墙面、地面和顶面不做面层；没有内门扇，只留有门框；卫生间内没有配置卫生设备，只留给水和排水接口；厨房内有低档的洗涤盆和变通水嘴；没有灯具，只有电线接头；没有阳台封窗，甚至连房间的隔墙都没有垒。总之，购房人想要人住，就需要重头开始进行装修。
简装房是指住房内部已经做了简单的装修，客厅和卧室的地面、墙面、顶面没做面层；厨房、卫生间的地面、墙面和顶棚做了面层；有内门；卫生间有中档的卫生设备；厨房有料理台、洗涤盆和水嘴；有简单的灯具；没有阳台封窗。
精装房是指对房子的建筑部分进行过精细装修，在房屋交钥匙前，所有功能区的固定面都进行了铺装或粉刷，购房者在拿到钥匙后即可入住。比如，室内已经有了木制的储藏橱（柜）；厨、厕的墙和地面进行了精心的处理；卧室、客厅做过吊顶；安装了灯具等。
五、如何考察社区
社区布局及配套设施将对您生活产生很大影响，建议您考察一个项目时，从以下几方面着手：
1。居住密度及私密性
住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外，还必须考虑视线的干扰。一般情况下，人与人之间的距离24米内能辨别对方，12米内能看清对方容貌。为避免视线于扰，多层住宅居室与居室之间的距离以不小于24米为宜，高层住宅的侧向间距宜大于20米。此外，若设计考虑不周，塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成〃通视〃现象，选择住宅时应予以注意。
2。公共建筑
居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。稍大的居住小区内应设有小学，以排除城市交通对小学生上学的影响，且住宅离小学校的距离不应太远，近则扰民，远则不便。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套，最好是在附近。
3。小区绿化
居住环境有一个重要的硬性指标绿地率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。值得注意的是：〃绿地率〃与〃绿化履盖率〃是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化，有些开发商会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用，所以有关规范规定：新建居住区绿地率不应低于30％。北京城近郊居住区绿地率应在35％以上，在市区附近，如果住宅区绿地率能达到40％甚至50％，就比较难得了。
第21节：第二章 选房看房（4）
经专家们研究发现，草坪是二氧化碳的最好消耗者，每平方米生长良好的草坪，1个小时能够吸收1。5克二氧化碳，而每人每小时呼出的二氧化碳量约为38克，所以，25平方米的草坪就可以将一个人呼出的二氧化碳全部吸收。此外，草坪还能够减弱噪声，一块20米宽的草坪大约能够减弱噪声2分贝。还有，草坪能够调节温度和湿度，试验表明，没有长草的土壤的表面温度为42℃；同一时间、同一地点的沥青路面温度为56℃，而草坪的地表温度仅为30℃。因此，在居住区内多铺设草坪可以减少地表放热。同时，草坪能够把从土壤中吸收来的水分变为水蒸气，从而增加空气的湿度。
基于以上几点，再加上人们对审美的需求，目前，绝大多数住宅项目中都有园林设计，而且风格多样，有些甚至是欧洲风情的真正翻版，在选购房屋的时候，购房者就要用心观察、仔细琢磨。
4。小区布局
在居住区规划中，应使住宅布局合理，为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距。如：北京地区的条形住宅采用1。6至1。7H（H为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差）的日照间距，塔式住宅采用大于或等于1H的日照间距标准。如果住宅的日照间距不够，北面住宅的底层就很难获得有效日照。
5。小区内交通
居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。目前作为楼盘卖点的〃人车分流〃为汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰。因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，步行道兼有休闲功能，可大大提高小区的环境质量，但这种方式造价较高。
人车混行的小区要考察区内主路是否设计得〃通而不畅〃，以防过境车流对小区的干扰。还要注意小区是否留够了汽车的泊位，停车位的位置是否合理，一般的原则是露天停放的汽车尽量不进住宅组团，停车场若不得不靠近住宅，应尽量靠近山墙而不是住宅正面。另外，汽车泊位还分为租赁和购买两种情况，购房者有必要搞清楚：车位的月租金是多少；如果购买，今后月管理费是多少，然后仔细算一笔账再决定是租还是买。
六、住宅小区要有哪些配套设施
配套设施也是目前商品房购买的一个重要衡量因素，每个开发商在做楼盘的市场宣传时都会特别强调其在配套设施上的优势。那么，购房者首先要清楚配套设施指的主要是哪些设施，怎么来衡量。
一般来说，配套设施是指与小区住宅规模或者人口规模相对应的配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。道路主要是指小区内的道路以及小区与城市公共交通路线相连接的道路以及相关设施。公共绿地是指小区内的绿地建设，这一点因为与社区环境的关系比较密切，我们放在下一节来讲述。因此，这里讲的主要是公共服务设施。
公共服务设施可以分成两类：
第一类是与基本居住有关的各种公用管线以及设施，包括水、电、天然气、有线电视、电话、宽带网络、供暖、雨水处理、污水处理等，这些设施保障基本居住需求的满足；
第二类是与家庭生活需求有关的各种公共设施，包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理等设施，这些设施是对基本居住需求之上的更高生活需求的满足。
衡量理念：把握必需 勿求完美
对于配套设施的衡量，许多人的认识是越全越好、档次越高越好，其实，这种认识对于上面讲的第一类的公共设施是可以的，但对于第二类的公共设施，在目前的房产市场环境下并不现实。为什么这么说呢？第一，它的投入更大，这一点无需多说；第二，这些设施的建设不仅仅依赖于开发商的实力和运营能力，还与政府的市政规划、其他单位的合作有非常重要的关系，比如教育配套，与教育行政主管机关有关，与学校有关，还有邮局、银行等的开办，开发商都无力左右；第三，在楼盘销售完毕之后，这些设施都是由其他相关单位来负责，因此这些设施的实际运营，开发商很难保障也不愿保障，而购房者想让开发商继续负责也很难办到。因此，这些方面单靠购房者与开发商之间的合同是很难解决和约束的。因此，在这种基础上求全实际上是一种奢求，很难实现。
第22节：第二章 选房看房（5）
除了上面说过的第一类设施是必需的之外，每个家庭的情况对配套设施的需求是不完全一致的，考虑可以有所侧重。
1。银行、邮局、超市、餐馆等生活必需设施这些设施对于现在的城市生活来说基本是必需的。对于这些配套设施，衡量的因素其实主要不取决于开发商的承诺，而是要考虑楼盘的规模、所处的位置、小区入口、交通条件等这些客观因素，因为这些设施都属于盈利性的，相关机构在开办的时候主要考虑的是客观条件。比如：超市的选址会考虑地理位置、人口密度、居民收入、交通、消费水平和租金。邮局的配置按照有关规定，居民区在7000人以上配所，l万户（3万人）以上配局。银行的设立考虑因素会更广一些，一般不会在每个小区设分支机构，而是会综合考虑周边的状况来选址。因此，这些具有盈利性的配套设施，购房者可以通过这些客观因素来判断，也就是说，具备这些因素，开发商即使没有承诺也会有。总之，如果小区的基础条件好，其他生活配套设施也会跟着好，如果基础条件不好，其他方面也很难保障。
2。教育设施教育设施对于现代家庭越来越重要，近几年，楼盘销售时打教育牌的越来越多，方式有：开发商与邻近的学校签订协议，购房者的子女可以入读或者以某种优惠条件入读，所谓的〃名楼 名校〃的模式；联合办学，开发商与学校联合在小区内建分校；开发商自己办学，师资上与学校合作，等等。对于教育设施，购房者的考虑应该是：（1）周边的公共教育系统如何；（2）距离的远近和交通情况；（3）开发商承诺的小区教育设施以及相关优惠条件的可行性如何，是否为教育行政部门所认可；（4）周边有没有可替换的教育设施。
3。医疗设施这一块对于老年人来说非常重要。但目前的小区在医疗设施的建设上还很薄弱，大部分的楼盘不会单独来构建这套设施。这其实不取决于开发商，而与国家的医疗卫生体制有关。在英美国家，社区医疗设施的建设是国家医疗体系的一个重要部分，我们国家目前的医疗资源分配还达不到这种程度，因此这方面不能指望开发商，购房者还是要主要考虑周边的公共医疗系统和交通情况，小区内能有基础性的医疗设施就可以基本满足了。
4。文化体育设施这一块主要包括非收费的开放性设施和收费设施，主要是会所。现在一般的小区都会有开放性的非收费体育健身设施，这方面的问题主要是日常维护，与物业管理的关系比较大。问题比较多的是会所。会所建设在这几年的房产市场中越来越重要，但引发的问题也越来越突出，主要集中在：（1）会所的产权问题会所的产权界定问题在近年来很突出，北京、深圳等城市都有大规模的集体诉讼，处理结果也很不一致。目前各方说法不一，比较而言，具有操作性的意见是：业主购房时如果公摊面积已摊了会所面积的，那么会所的产权应归全体业主所有。如果公摊面积没有摊会所面积的，且开发商能够出具小区会所建筑面积的独立产权证，开发商具有会所的产权。因此，我们目前有把握的建议只能是在购房时一定要与开发商明确公摊面积的具体所指，如果会所纳入了公摊面积，那么产权问题是比较容易界定为全体业主共有的，由此，全体业主可以委托业主委员会行使产权，以此来保障业主的利益。
（2）会所的运营以及费用问题当会所属于全体业主共有的时候，会所的运营实际应该由全体业主来共同决定。但实践中会所的运营一般是由物业公司负责的，而物业公司一般与开发商具有某种关系，这些关系是通过合同来确定的。但抛开所有这些关系不讲，会所的长期持续运营必须靠一种盈利性模式来支撑，所以长期的免费享用是不可能的，这一点购房者要清楚。其次，会所的运营与小区内的整体消费能力是相关的，当小区内的消费能力差别很大时，容易产生矛盾。所以当你考虑小区会所的时候，你应该与小区的居民定位挂起钩来，这一点可以广而阔之，也就是在选择楼盘时，尽量选择那些居民定位与你自身情况比较一致的楼盘，大家条件差不多，就容易和谐相处，也容易达成一致性的意见，有了这种一致意见，一些公用设施就好管理，对物业公司也能发挥更好的效应。
第23节：第二章 选房看房（6）
七、如何选择户型
买房子不是越大越好，户型设计很关键，而选择户型最关键的是你的生活需求，比如：你家的常住人口为几个人，有没有常来家住的客人，有没有孩子，孩子多大，有没有老人，你和你爱人的职业，是否需要在家办公，等等。总之，在选房子之前，先把这些需求想清楚，免得出去看房之后，被销售人员一通说道，见到漂亮房子一激动，就把某些需求给忘