被消化掉。然后，这个十年期的剩余时间中，价格才会开始稍微温和一点的上涨，这还是最好的情况。我们已经看得很清楚了，过去几年中强烈的住宅建设周期导致了过量建设，特别是在中档住宅和高档住宅上。这会加剧从2004年开始的房屋价格上涨放缓的趋势，价格甚至会开始下跌，很可能这种状况会在2005年的大部分时间中读持续不变。
4。总体经济趋势。当整体的经济在增长，就业率在增加时，收入也会增长，购买住宅的意向或更换更好住宅的意向也会上升到一定程度，这还取决于人口统计学上的趋势和抵押贷款利率。同样的，当总体经济开始衰退时，消费者对未来的预期也会下降，主要的耐用品，特别是住房也会在一定程度上受到影响。我们对总体经济的人口统计学预测表明，从2003年底开始会有一次比较强的经济复苏，从2005年到2009年或2010年总体经济会非常强，通货膨胀率也很低。这样强的经济趋势将有助于保持房屋需求，以及使价格高于单单根据人口统计学趋势预测出来的水平。但是2009年或2010年以后，婴儿潮那一代人导致的大规模消费浪潮将调头向下，它造成的影响同1990年到2004年日本的情况很类似。此外，我们也预测2010年后，长期的通货膨胀将变成通货紧缩。一个疲软的经济加上价格的通货紧缩，将导致住宅和房地产价格自上个世纪30年代早期以来，第一次出现重大下跌。市场中的许多部门将在许多年中都保持低迷，就像90年代以来日本发生的情况一样。
第一部分人口统计学和对房地产业的展望（3）
投资用房和商业房地产
现在我们将简略的分析一下那些用于投资目的，而不是生活目的的房地产领域。我们会看到人口统计学因素如何影响到租房市场、写字楼、工业用房、零售用房和旅馆。请注意，这些都是商业房产领域，涉及更复杂的供需分析和市场研究，它们超出了本书的范围。不过，如果你与这些房产有关或者打算投资的话，那么你将了解根据人口统计学，那个领域是最佳的。
下一个热点：多家庭住宅和租房市场
婴儿潮那一代人的子女正在进入成家阶段，这直接导致了租房市场和多家庭住宅的高峰。图4。36是租房的支出，它在24岁到26岁之间出现高峰。图4。37表明多家庭住宅在1985年出现高峰，然后下降，尽管同时经济是繁荣的，并且抵押贷款利率不断降低。婴儿潮那一代人25岁的出生高峰是1961年，25岁时正好是1986年。多家庭住宅市场在最近已经重新上升了，并且在未来还将更强劲。婴儿潮那一代人的子女26岁结婚年龄的高峰，应该是从2003年到2016年或2017年，这表明这段时间内需求将要上升。经济繁荣期间，房价上涨将对多家庭住宅的需求增长有一些影响。但是相应的，当经济衰退时，租房市场的需求会加速上升，因为那时人口对购买住宅往往会缺乏信心。
第一部分人口统计学和对房地产业的展望（4）
所有房地产市场的简短总结
从2005年到2009年，假期住房和退休住房市场将表现最好，接下来是公寓房和多家庭住房，以及低档住宅市场。中档和高档住房市场在2004年下降最多，并且很可能保持到2005年。但是，豪华住宅市场在2010年前可能发生一次微型泡沫，所以这种房屋应该在2009年到2010年初卖掉，因为在大萧条时期它们的表现是最差的。在商业房地产领域，旅馆的表现将最好，然后是零售用房。写字楼和工业用房在2004年和2005年的经济复苏中，一开始将表现良好，然后在这个十年期的剩余时间，都低于整个房地产市场的平均表现，但不会发生下跌。
写字楼和工业用房不应该是投资的重点，应该在2009年底前卖掉，因为它们在此后的失业高峰中受打击最大。
在2010年到2023年的经济萧条中，最大的下跌将发生在高档住宅、写字楼和工业用房。廉价公寓和低档的单家庭住宅将表现最好。度假地、旅游区和退休住宅区一开始会受到严重打击，但是在2014年左右开始的复苏期中，它们将显示出最大的上涨潜力。经济萧条期的两个最好的投资策略是，买进度假地、旅游区和退休住宅区中抵债的房产，以及公寓和低档住宅，并且以较低的抵押贷款利率为它们再融资。一旦萧条和下跌的最低点在2014年底前结束，就把这些处在人口统计学强势领域的房产卖掉。最后，不管是在繁荣期，还是在随后的大萧条中，远郊和旅游胜地的房产将持续增长，与大多数城镇房产的悲惨走势完全相反。不过，它们在萧条刚开始的时候，也会受到打击。这个领域的开发商和业主，将比过度建设的城镇房产的开发商和业主，日子好过得多，后者将由于人口统计学趋势而不断下降。
我们已经看到了人口统计学因素如何影响到你的房地产投资，在第五章中我们将把这种分析扩展到你的商业、生活、子女、慈善活动、退休等方面。虽然你有自己的人生计划和安排，但是经济运行也有自己的周期，它会在许多重大的方面影响到你的生活。下一章中，我们将分析财务计划的新运用。
第二部分生命规划（1）
经济周期如何影响你的生活和事业
在第一章到第三章中，我们指出证券市场的长期趋势是可以被预测的，而且准确程度要比经济学家宣传的大得多。在第四章中，我们展示了这些趋势在未来数十年中，将如何影响到你的住宅和房地产投资。在第六章和第七章中，我们将说明人口统计学趋势对投资组合中的不同行业和退休安排有何影响，并且将在那里给出一些非常重要的观点。不过，还有一个最重要的问题：这些趋势对你的生活有什么影响。这里面涉及到你的事业、你的职业、你的退休生活、你住宅的价值、你生活的地点、你子女的教育和职业选择、你的爱好、是否你应该涉足或退出某种商业、你的房地产和税务安排、甚至你的慈善捐赠。
财富的最大意义在于，它可以使你的生活有更多的选择，创造更好的生活质量。这一章就是要告诉你，你不能像大多数人那样，只从自己的角度做出生命规划。为什么这么说？因为经济的周期变化对上面提到的那些选择，有重大影响。
我只给出一个例子就可以了。假设你在2004年时是46岁，计划到54岁时把自己的公司卖掉，然后移居到南科罗拉多，在那里你一部分时间做商业咨询顾问，更多的时间用于滑雪，你大学毕业的子女也因此愿意更经常来看望你。实现这种美好愿望的最大障碍就是，你54岁时正好赶上了2012年。那时，经济大势和证券市场非常可能正处在2010年到2023年的大萧条中，2012年前股票价格和房地产价格将发生最严重的下跌。如果你在2008年或2009年就把公司卖掉，所得可能会多得多，这比你的计划提早了4年，正赶上繁荣期的高峰。2009年前，你在城镇地区的住宅价值，可能会比以后几年高出30％到50％以上。事实上，在2012年你的房子甚至卖不出任何像样的价格。
你可以在2008年或2009年卖掉你的公司，然后决定是立即就搬到科罗拉多州，还是再等几年。考虑到经济周期，最好的选择应该是在2009年前卖掉你的房子，然后立即搬到科罗拉多州，或者开始着手在那里找一座新房。最好能在那里先租一座房子，住上若干年，直到你发现你真正愿意居住的地方为止。2012年到2014年，房价会有重大下跌，买房子最好在那段时间中。所以，你应该等到2013年或2014年，再买下你在旅游区中的新家，那时不仅房价可能是最低的，而且抵押贷款利率也要低得多。为什么这么说？因为我们的通货膨胀预测（在第六章中）表明，从2010年开始会发生通货紧缩，物价和利率都会下降，到2014年情况会更严重。所以，把你的生活目标和经济周期结合起来考虑，可以使你的资产多值2到4倍，使你可能以一半或者更少的价格购买梦想中的新家，并且以你今天做梦也想不到的抵押贷款利率来融资。
第二部分生命规划（2）
经济周期同我们的生命同步：80年
如果我们回过头看第一章，那里面说过每两代人会出现一次新经济，也就是大约80年的时间。这同今天人的平均寿命基本一致。正如图5。1中显示的，经济也有分明的四季：革新期（发生通货膨胀）、成长期繁荣、调整期（发生通货紧缩）和成熟期繁荣。这很像人生中的青年、成年、中年和老年，也像春夏秋冬四季。这些长期动态变化和其中的人口统计学趋势，引发了革新、新技术的推广、GDP增长、通货膨胀、股市繁荣和下跌、贷款、投资和买卖房产。它们对你的生活有重大影响。卖掉房子或公司的最糟糕的时间，就是从2010年到2023年的调整期，尤其是接近结束的时候。相反，那是买入住宅和公司的最好时机。2010年到2023年，对你即将离开大学踏上职业生涯的孩子来说，也是最糟糕的时期。如果你的投资或退休金帐户的增值主要依靠股市，那么那段时间也将是最糟糕的。债券、亚洲的权益资产、防守性股票和低成本的可出租的房产，它们的表现会好得多。
今天你能做的最重要的事情就是，在你的职业和投资策略上面好好利用这次繁荣期，为接下来非常艰难的萧条期做好准备，并且在2009年前卖出你的大部分投资和房产。
成熟期繁荣是最后一个季节，对大多数人来说它最平稳，回报也最高。这次繁荣期中动荡的事件比较少，越来越多的革新被进一步采用。通货膨胀率会有温和上升，新经济中涌现的技术、生活方式、商业模式会全面开花结果。这很像上个世纪50年代和60年代的那种“好日子”。上一次的成熟期繁荣发生在1942年底到1968年。请注意它开始的时候，正赶上通货膨胀上升和第二次世界大战，但是它接下来就成为了美国历史上经济繁荣、财富被广泛分享的最好时期。
下一次的成熟期繁荣可能从2023年或2024年开始，至少会持续到2042年，并有可能延续到40年代后期和50年代早期。那时将是我们的孩子们的大好时光，现在出现的新技术、生活方式和商业模式到那时就被普遍接受，完全融合进社会和人们的生活中。我们的孩子伴随电脑和互联网长大，就像我们伴随开车和看电视长大一样。但是，那一次的繁荣不可能与1982年到2009年的这次由婴儿潮那一代人导致的牛市相提并论，无论在经济增长率还是在股市回报上都是如此。最佳机会出现在新的领先国家和位于东南亚和印度的人口中心，在那里城市化和人口统计学趋势更强劲。
这里最重要的一点是，在每一个长期的经济季节中，革新、经济增长和通货膨胀的趋势都差别很大。它们对不同的投资会有不同的影响，对我们的生活方式、职业生涯和事业也有重大作用。对我们的长期生活和投资安排来说，经济周期的影响力比其他所有事情都重大得多，超过了我们自己的生活周期。
平均在31岁时，人们购买他或她的第一套房子，当需要装修房屋时，债务的上升速度是最快的。42岁时，我们的负债最高，那时我们刚在37岁到42岁之间买入和装修了一生中最大的住房。46岁到50岁（或者说平均为48岁时）的消费高峰，导致了今天全面的经济增长。每年投资的金额在54岁左右是最高的，我们的累计净财产在64岁左右达到最高点。我们职业或者事业的高峰在58岁左右。目前，平均的退休年龄是63岁。我们预计，未来每过10年退休年龄就会向前延迟1年。一旦婴儿潮那一代人意识到自己比父母的寿命更长，从而决定工作更长时间以后再退休的话，那么这种趋势还会加快。
除了这些重大的趋势以外，你还能估计与自己事业的高峰和低谷相对应的人口统计学上的年龄。在消费者支出调查中，你可以找到190种产品目录的不同年龄的消费数据（bls。gov/cex/#data）。我们在自己的网站hsdent上，更详细总结了大多数主要产品和服务的重大消费趋势，请点击“关键概念”下的“消费产品趋势”栏目。但是，我们建议商业公司应该直接调查它们的顾客，以得到最准确的数据，它包括什么年龄消费者购买你的产品最多，销售如何随着收入和市场的不同而变化。作为一条普遍规律，注意到这些趋势往往每过10年就向前延迟1年，也很重要。这意味着2010年时支出高峰是49岁，2020年时是50岁，依此类推。
综上所述，你可以得到任何重大经济趋势高峰的人口统计学年龄，可以以此判断在未来这些趋势是上升还是下降。然后，当你要计划个人生活和做出重大决定时，你就再看这些趋势将如何影响到你的个人生活，是否应该改变决定。
第二部分生命规划（3）
即将来临的大萧条中我想住在哪里？
从2010年到2023年左右，我们会看到经济衰退，首先在美国，然后是全世界各地，只有少数例外，比如东南亚和印度。但是这些地区的经济是高度出口导向的，所以它们的经济也会下降，而不会十分繁荣。全世界的经济很可能都会十分困难。这时恐怖主义、不满和反对的情绪就会开始增长。在“沸腾的20年代”中，每个人都热爱商业和资本主义，但是到了30年代每个人都变成痛恨它们。就在那个时期，反商业政策和“罗斯福新政”开始出现，明确要保护普通人免于受到经济波动的影响，社会保障制度也是那个时候建立的。
十年以后，我们不仅会在国内看到这些纷争，还会看到第三世界的原教旨主义文化开始上升。它们可能会说，看看吧，自由市场资本主义和全球化怎么造成巨大的经济泡沫来威胁我们的文化，然后又怎样出现历史上最大的萧条吧！这些人那时的经济条件可能会比现在更糟糕，所以他们更