泵等房屋设备的运行服务；（4）保洁服务；（5）保安服务；（6）物业维修、更新费用的帐务管
理；（7）物业档案资料保管。
物业管理合同除了应当约定的管理服务事项外，还可以约定下列服务事项：（1）业主或使用
人的自用部位和自用设备的维修、更新；（2）业主或业主委员会委托的其他物业管理服务事
项。
二、标准合同样本
深圳市住宅局住宅区委托管理合同书（草案）
（标准文本）
甲方（委托方）：住宅区业主管理委员会
乙方（受委托方）：物业管理公司
为加强住宅区物业管理，保障区内房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、
整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》（
以下简称住宅区条例）及其配套实施细则（以下简称住宅区细则）和市政府有关规定，经双方
充分协商，同意签订本委托管理合同，以便共同遵守。合同事项如下：
（一）委托管理范围及内容
（1）甲方将位于 区 路的住 宅区范围内的物业委托给乙方实
行统一管理，综合服务，承包经营，自负盈亏。
（2）管理事项包括：
①房屋的使用、维修、养护；
②区内公用设施、设备及场所（地）（消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房、棚
、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等）的使用、维修、养护和管理；
③清洁卫生（不含垃圾运到中转站后的工作）；
④公共生活秩序；
⑤文娱活动场所；
⑥便民服务网点及住宅区内所有营业场所（不含肉菜市场）；
⑦车辆行驶及停泊；
⑧住宅区档案管理；
⑨政策规定由物业管理公司管理的其他事项。
（二）委托管理原则
以社会效益、环境效益为主，经济效益为辅，相互促进，体现为业主提供优质服务和责、权
、利相统一的原则。
（三）委托管理形式
确定管理目标、经济指标，实行风险抵押经济承包责任制。
（四）委托管理期限
委托管理期限为 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。
（五）双方责任、权利、义务
1甲方责任、权利、义务：
（1）依照住宅区条例和本合同规定将 住宅区委托乙方实行物业管理；
（2）监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法拨付给乙方
；
（3）按市政府规定的比例提供商业用房（总建设面积的05％） 平方米给乙方，按商
品房租金标准租赁租用，并负责办理使用手续；
（4）给乙方提供管理用房 平方米（其中办公用房平方米，员工宿舍
平方米），按微利房租金标准租用；
（5）负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方管理期满时予以收回；
（6）不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；
（7）对乙方的管理实施监督检查，每半年一次考核评定，如因乙方管理不善造成重大经济损
失的，有权终止合同；
（8）负责确定本住宅管理服务费收费标准；
（9）委托乙方对违反住宅区条例和住宅细则以及业主公约的行为进行处理：包括予以罚款、
责
令停工、责令赔偿经济损失，以停水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为
的责任人进行催交、催改；
（10）协助乙方做好宣传教育、文化活动和物业管理工作；
（11）政策规定由甲方承担的其他责任。
2乙方责任、权利、义务：
（1）根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理办法；
（2）遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管
理，确保实现管理目标、经济指标，并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督；
（3）根据住宅区内大、中修的需要制订维修方案，报甲方审议通过后，从公用设施专用基金
中领取所需的维修经费；
（4）接受甲方对经营管理过程中财务帐目的监督并报告工作，每月向甲方和住宅管理部门报
送一次财务报表，每三个月向全体业主张榜公布一次管理费收支帐目；
（5）以住宅区的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能，乙方如在住宅区内改扩建完善配
套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；
（6）乙方须本着高效、精干的原则在本住宅区设置屋村管理处；
（7）建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；
（8）负责测算住宅区管理服务费收费标准并向甲方提供测算标准与依据；严格按照甲方审议
通过的收费标准收取，不得擅自加价。每三个月向区住宅管理部门缴交一次50％商业用房的
租金，作为公用设施专用基金的回收；
（9）有权依照甲方委托和业主公约的规定对违反业主公约和住宅区管理法规政策的行为进行
处理；
（10）在管理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部物业管理档案及有关资料；
（11）开展卓有成效的社区文化活动和便民服务工作；
（12）有权选聘专营公司承担住宅区物业管理的专项业务并支付费用，但不得将住宅区物业管
理的整体责任及利益转让给其他人或单位。
（六）管理目标和经济指标
（1）各项管理指标执行《深圳经济特区住宅区物业管理标准》及市、区住宅管理部门规定的
各项标准，要求住宅区在乙方接管后年内达到标准。
（2）确保年完成各项收费指标万元，合理支出万元，乙方可提成所收取管
理费的％作为经营收入。
（七）风险抵押
（1）乙方在合同签订之日起三日内向甲方一次性支付人民币元，作为风险抵押金；
（2）乙方完成合同规定的管理目标和经济指标，甲方在合同期满后三日内退还全部抵押金及
银行活期存款利息；
（3）如由于甲方过错致使本合同不能履行，由甲方双倍返还抵押金并赔偿乙方经济损失；
（4）如由于乙方过错致使本合同不能履行，乙方无权要求返还抵押金，并应赔偿甲方经济损
失。
（八）奖罚措施
（1）在各项管理目标、经济指标全面完成的前提下，管理费如有节余，甲方按节余额
％奖励乙方。
（2）如该住宅区被评为全国、省、市文明住宅小区，甲方分别奖励乙方人民币元（
全国）、元（省）、 元（市）；获得上级部门单项奖或有关荣誉的奖金另订；
如
在乙方管理期间，由乙方获得的文明小区称号被上级部门取消，则乙方应全部返还上述奖金
及银行活期存款利息。
（3）如果甲方不完成应负的合同责任，由此而影响乙方的承包管理目标和经济指标，或给乙
方造成直接经济损失，甲方应当给予补偿或承担相应责任；
（4）如果乙方没有完成合同责任或管理目标和经济指标，甲方应当责成乙方限期改正，情节
严重的处以人民币至元的罚款，直至终止合同，经济损失由乙方承担；
（5）由乙方管理不善或重大失误，造成住户经济损失或生活严重不便的，应当赔偿甲方或业
主及使用人的经济损失（以市住宅主管部门的鉴定结论为准）。
（九）合同更改、补充与终止
（1）经双方协商一致，可对本合同条款进行修订更改或补充，以书面合同为准；
（2）合同规定的管理期满，本合同自然终止，各方如欲续订合同，须于期满前六个月向对方
提出书面意见；
（3）合同终止后，乙方可参加甲方的管理招标并在同等条件下优先承包管理，但根据住宅区
条例和住宅区细则规定被取消优先承包管理资格的除外。
（十）其他事项
（1）本合同执行期间，如遇不可抗拒的自然灾害（台风、洪水、地震等），造成经济损失的，
双方应相互体谅，共同协商，合理分摊。
（2）本合同自签订之日起生效；附件1、2、3、4、、、为合同的有效组成
部分。
（3）本合同正本一式三份，甲、乙双方和区住宅管理部门各执一份，具有同等法律效力。
（4）双方如对合同发生争议，协商不成的，提请市住宅主管部门或区住宅管理部门调解，或
由深圳中级人民法院裁决。
（5）
（6）
甲方（签章）： 乙方（签章）：
代表（签名）： 代表（签名）：
时间：一九九 年 月 日
第三章 物业管理招投标技巧及范例精解
第一节 房地产市场与社会经济发展
一、市场的一般概念
市场起源于生产者与消费者的分离，是社会经济发展和分工的必然产物。随着商品交换关系
的发展，市场在人类生活中的作用日趋重要。在当今世界中，市场经济日益发达，市场覆
盖面日益广泛，市场关系从单纯的经济领域拓展到文化、教育、保健等等各个方面。可以说
，当今社会生活的方方面面都离不开市场的影响。“市场”已成为一个极具诱惑力、极富吸
引力，也极具风险的场合，因而政府、企业家、消费者和社会各个阶层、各个方面都十分关
注市场情况。
近年来，中国社会经济的市场化趋向，同样使得中国社会的方方面面离不开市场的影响。房
地产经济体制的改革，使房地产市场迅速发育并在社会主义大市场中的作用和影响日趋重要
。物业管理市场是房地产市场的重要组成部分，因此，对物业管理市场的考察和研究也要放
在房地产市场和整个社会大市场的大环境中进行。所以，这里首先对市场的一般概念和功
能作初步的介绍。
由于研究和考察的着重点不同，对市场的理解，有各种说法，综合各方的观点，大致可归纳
为以下几方面：
（一）市场是实现商品使用价值和经济价值的场合
市场的初始概念是指从事商品买卖的场所，或商品交换关系的总和，是社会分工的必然要求
。市场这个命题总是与商品和交换这两个概念联系在一起的，或者说是这两个概念的组合。
这里的商品可以是实物，也可以是劳务。这里的交换是指一切发生商品交换关系的行为。行
为的发生地可以是固定的、专门的场所，也可以是任何地点和环境。现代市场行为广泛地渗
透于社会生活各个方面。所以，市场的概念可以概括为：市场是指具有需要和支付能力，从
而希望进行某种交易活动的人或团体的组合。
（二）市场是企业生存的舞台，是企业实现其经营目标的场合
企业是市场的细胞，细胞离开了本体就无法生存。现代企业的全部活动都是以市场为转移。
“美国市场营销协会”为市场所下的定义是“为了使商品和劳务从生产者到消费者或使用者
所进行的一切企业活动”。所以，现代市场学研究的中心之一就是企业的经营策略、销售手
段及如何最大限度的占领市场、创造市场。
从历史发展来看，企业与市场的关系已跨越了三个阶段：第一阶段是以生产为中心，厂方生
产什么，企业就到市场去努力推销。第二阶段是以销售为中心，市场能销售什么，企业就生
产什么。第三阶段是以消费者为中心，即把满足消费者的需求放在首位，企业要善于调查消
费者的当前和潜在的需求，并以此为依据来开拓市场。房地产市场和物业管理市场同样要以
消费者，即人的需求为中心而开拓市场。
（三）市场是社会各方面、各个层次实现其各项需求的场所
在现代社会分工日益细化的条件下，人们的需求，从物质用品到精神生活，从有形商品到劳
务都离不开市场。当前，国内商品经济日趋发达，无论是城市或乡村，人民群众生活的各个
方面，从消费结构、消费质量到消费水平的提升都通过市场实现。市场供求情况、市场服务
能力、市场调节作用等等都同国计民生息息相关。市场是消费者与生产者矛盾的统一体。消
费者总期望能以最少的代价得到最佳的商品或服务，而生产者则希望能以最好的价格实现自
己的劳动价值。这个对立的愿望最终都会在市场上取得统一，这就是市场的魔力和魅力所在
。
（四）市场是国家管理和调控经济活动的基本场合
市场同生产者、流通者、消费者、使用者等社会各方面密切相连。从国民经济大循环角度看
市场不单是消费者购买商品的地点，也不单是生产者推销自己产品的场所。市场是社会再生
产过程中各种经济关系和社会生活运行的指示器。市场已成为现代城市进步和文明程度的重
要标志之一，也是国与国之间相互联系的纽带。由于市场的范畴与领域日趋广阔，市场在人
类生活中的作用和影响日益重要，因此，对市场的管理已成为各国政府的重要任务，如最近
东南亚金融市场的波动，直接影响有关国家政治经济和社会安定。在中国社会主义制度下，
国家更重视对市场的有效调控，以保证国民经济和社会的繁荣与进步。
二、房地产市场的地位与功能
（一）房地产市场的地位与作用
物业管理市场是房地产市场的组成部分，所以，这里先对房地产市场作一简单的介绍。房地
产市场是社会主义大市场的重要组成部分，房地产市场的发育和成熟既能推动房地产业的发
展和兴旺，同时，又对社会经济的繁荣和人民生活的提高有重要的影响。
1房地产市场的发育和完善是深化房地产体制改革、振兴房地产业的基础工程
房地产业的发展、房地产体制改革的基本方向是住房商品化、土地有偿使用、综合开发和管
理社会化四个方面。房地产市场则是推进这四方面改革的杠杆。住房商品化、土地有偿使用
、综合开发和管理社会化的各项经济活动都离不开市场这个经营场地，市场是联结这四方面
活动的枢纽。发育良好、健康运行、规范完善的房地产市场能为行业基本政策的实施和改革
的深化提供良好的社会环境。
2房地产市场的发育和完善有助于优化房地产资源配置和促进市政基础设施建设
房地产业的发展同人民生活和社会经济繁荣息息相关，培育和发展房地产市
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