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虽然这一切都应该承认，但是却有几种理由使封建形式的所有权不象是罗马的双重所有权所直接提示的。法律上的财产权和衡平的财产权之间的区别，看起来很微妙，极少可能为蛮族所理解；更有进者，除非“法院”已经正常进行工作，这是很难被人懂得的。但反对这理论的最强有力的理由是，在罗马法中存在一种形式的财产权——这的确是“衡平”的一种产物——可以用来非常简单地说明从一套思想转变到另一套思想的过渡。这种财产权就是“永佃权”（Emphyteusis），虽然关于它把封建所有权介绍到世界上来时所作出的确切助力，我们知道得很少，但中世纪的“封地”就常常是建筑在这上面的。“永佃权”虽在当时也许还没有以它的这个希腊名称为人所知道，但却的确标志着最后引导到封建主义的一种思潮中的一个阶段。在罗马史中，第一次提到大地产，是在我们研究到罗马的贵族财产时，其规模之大绝非一个“家父”连同其子嗣和奴隶全家所能耕种的。这些大财产的所有人似乎完全不知道有自由佃农耕种的制度。他们的大地产（lati eundia）一般都是由奴隶队在监工之下进行工作，监工本身可能是奴隶或自由人；当时试行的唯一组织，就是把低级奴隶分成为许多小团体，使他们成为较好的和较可信任的那些奴隶的特有产，因而也就使那些较好的和较可信任的奴隶关心他们的工作效率。可是，这类制度对于有一种土地所有人即“市政当局”特别不利。意大利的官吏从事于罗马行政的往往调动迅速频繁；因此由一个意大利法人来管理广大土地必定是非常不够好的。因此，市政当局开始把纳税地（agrivectigules）出租，换言之，即把土地以一定的租金、在某种条件下、永久租与一个自由佃农。这个办法后来为个人所有者广泛模仿，而佃农和所有人的关系原来是由契约决定的，后来为“裁判官”所承认，认为佃农也具有一种有限的所有权，这在后来就成为“永佃权”。从这时期，租地的历史分为两大支流。在我们对于罗马帝国记录最不完全的一段长时期内，那时罗马大家族的奴隶队逐渐转化成为土著农夫，他们的来源和地位构成了全部历史中最暧昧问题之一。我们不妨这样来猜测，即他们中一部分来自奴隶的上升，一部分来自自由农民的降格；同时他们也证明了罗马帝国的富人阶级逐渐注意到耕种者对于土地的出产物有一种利益时就可以使土地财产的价值增多。我们知道，他们的服役是属于土地的；这种服役性质并不完全具有绝对奴隶状态的许多特征；并且他们只要在每年收获量中以一定的部分付给地主就可以免除服役。我们也知道，他们经历了古代世界和现代世界中一切社会的变化而被保存下来，他们虽然包括在封建结构的较低级的地位，但他们在许多国家中继续以他们曾付给罗马土地所有人（dominus）的完全同样数量的贡税交与地主，而从土著农夫之中的一个特殊阶层、即为其所有人保留一半农产物的分益土著农夫（coloni medietarii），传下来了分益佃农（metayer tenantry），几乎所有欧洲南部的土地到现在为止仍旧由这些人耕种着。在另一方面，如果我们可以这样来理解“民法大全中”关于它的暗示的话，那末“永佃权”可以成为财产权的一种人人欢迎和有益的变更；并且可以设想，凡有自由农民存在的地方，支配着他们在土地上的利益的，就是这种租地制。前面已经说过，“裁判官”把永佃人认为一个真正的所有人。在被驱逐时，他可以用“物权诉讼”来争取恢复，这是所有权的明显的标志，并且只要他准其清偿租金（canon）就可以受到保护，不受租借人的干扰。但在同时，我们不能以为租借人的所有权已经消灭或是停止了。他的所有权仍旧存在，因为他在不付租金时就有权收回租地，在出卖时有先买权，并且对于耕种的方式有一定的控制权。因此，我们可以把“永佃权”作为一个显著的双重所有权的例子，这种双重所有权是封建财产权的特点，同时，这种例子也比法律的和衡平的权利并列要简单得多，并且容易摹仿得多。可是，罗马租地史并不到此为止。我们有明显的证据，证明在沿莱因河和多瑙河一带是其保卫着帝国边疆以反抗蛮族的各大堡垒之间，有连绵不断的狭长的田地，称为边界地（agri limit rophi）的，向由罗马军队中的久戍的兵士根据“永佃权”的条件占有着。这里也有一种双重所有权。罗马国家是土地的地主，士兵们只要随时准备着在边境危急时应征入伍服役，即能耕种土地而不受侵扰。事实上，一种非常类似奥地利－土耳其边境军队屯垦制度的卫戍职守代替了普通“永佃权”人应尽的清偿租金的义务。我们不可能怀疑：这就是建立封建主义的蛮族君主所抄袭的先例。他们目睹这种制度有百余年，并且我们必须记着，有许多守卫着边境的老兵本身就是蛮族的后裔，他们说的也许是日耳曼语言。他们接近着这样容易模仿的一个模型，这不但使佛兰克和伦巴德的君主们从此获得了把公有领地划出一部分赐与其从者以换取军役的想法；同时或许也说明了这种趋势，即这种“采地”很快就成为世袭的，因为一个“永佃权”虽然可能是根据原来契约的条件创造出来的，但按诸常理它却是传给受让人的继承人的。诚然，采地的持有人，以及较近时期由采地变成的那种封地的封建主，似乎都负有某种为屯军所不致有的和“永佃权人”所必然不会有的劳役。例如对于高一级的封建主有尊敬和感恩的义务，有帮助他置备女儿嫁妆和为他儿子准备武装的责任，在未成年时受他监护的义务，以及许多其他类似的租地条件，一定都是从罗马法中“庇护人”和“自由民”亦即是“前主人”（quondam master）和“前奴隶”（quondam slave）的相互关系依照字面直接借用来的。然而，我们知道，最早的采地受益人都是君主的个人随从，这个地位在表面上是很光荣的，但在初时一定夹杂着某种身分低贱的意味，这是无可争辩的。在宫庭中侍奉君主的人放弃了某种属于绝对个人自由的东西，即自主财产所有人最足以骄傲的特权。
第九章 契约的早期史
关于我们所处的时代，能一见而立即同意接受的一般命题是这样一个说法，即我们今日的社会和以前历代社会之间所存在的主要不同之点；乃在于契约在社会中所占范围的大小。这个说法所根据的现象，有些都是常常被提出来受到注意、批评和颂扬的。我们决不会毫不经心地不理会到：在无数的事例中，旧的法律是在人出生时就不可改变地确定了一个人的社会地位，现代法律则允许他用协议的方法来为其自己创设社会地位；真的，对于这个规定有几个例外，不断地在热烈愤慨下遭到废弃。例如，黑奴问题，到现在仍被剧烈争论着，其真正争执之点是：奴隶的身分究竟是不是属于过去的制度，又如雇主和工人之间能合乎现代道德的唯一关系，究竟是不是完全由契约决定的一种关系。承认过去和现在之间存在这种差别，是最著名的现代思想的实质。可以断言，“政治经济学”是今日有相当进步的唯一伦理研究部门，它将会和生活的事实不相符合，如果“强行法”对它一度占据的领域的绝大部分不肯加以放弃，并且人们不能具有直到最近才允许他们有的决定其自己行为规律的一种自由。受到政治经济学训练的大多数人都有这样一种偏见，认为他们的科学所根据的一般真理是有可能变为普遍性的真理的，并且，当他们把它作为一种艺术而运用时，他们一般都着重于扩大“契约”的领域，缩小“强行法”的领域，只有在必须依靠法律以强制“契约”的履行时，才是例外。一些思想家在这种思潮影响下作出的鼓动，开始在西方世界中很强烈地感觉到。
立法几乎已经自己承认它和人类在发现、发明以及大量积累财富各方面的活动无法并驾齐驱；即使在最不进步的社会中，法律亦逐渐倾向于成为一种仅仅的表层，在它下面，有一种不断在变更着的契约规定的集合，除非为了要强迫遵从少数基本原理或者为了处罚违背信用必须诉求法律外，法律绝少干预这些契约的规定。
社会研究，因为它们必须依靠对法律现象的考究，是在一种非常落后的状态中，因此，我们发现这些真理不为今天流行着的有关社会进步的日常用语所承认，是不足为奇的。这些日常用语比较符合我们的偏见，而不符合我们的信念。当“契约”所根据的道德成为问题的时候，绝大多数的人都更强有力地不顾把道德认为是进步的，我们中有许多人几乎本能地不愿承认我们同胞所有的善意和信任，会比古时代更为广泛传布，也不愿承认我们当代的礼仪中有能和古代世界中的忠诚相比拟的东西。有的时候，这些先入之见的声势为诈欺行为所大大加强，这种诈欺行为是在它们被目睹之前所未曾听到过的，并且以其犯罪行为而使人震骇，更以其复杂而令人惊异。但这些欺诈行为的性质明白地显示出：在它们成为可能之前，它们所破坏的道德义务必定已超过了一定比例的发展。由于多数人笃守信义，就给了少数人不顾信义的方便，因此，当巨大的不诚实的事件发生时，必然的结论是，在一般的交易中都显现出审慎的正直，只在特殊情形中才予犯法者以可乘之机。如果我们坚持要从法律学上的反映来看道德史，并且把我们的眼光向着“犯罪”法而不是向着“契约”法，则我们必须细心谨慎，才不致错误。最古罗马法所处理的唯一形式的不诚实，是“窃盗罪”。在我写本书的时候，英国刑法中最新的一章，是企图为“受托人”的欺诈行为作出处罚的规定。从这对比中所可能得到的正当推论，并不是原始罗马人比我们有更高的道德观念。我们应该说，在他们和我们相隔开的时代中间，道德已经从一个很粗浅的概念进步到一种高度精炼的概念——从把财产权视为绝对神圣，发展到把仅仅由于片面信用而产生的权利视为有权受到刑事法律的保护。
法学家的各种明确理论，在这一点上，并不比普通人的意见更接近真理。试从罗马法律家的见解开始，我们发现他们的见解和道德及法律进步的真正历史并不符合。在有一类的契约中，以缔约两造的善意担保为唯一要件，这种契约他们特别称之为“万民法契约”（Contracts juris gentium）。
并且，虽然这些契约无疑地是罗马制度中最迟产生的，但其所用的用语，如果我们可以从中吸取其含义的话，实包含着：这些契约比在罗马法中处理的某种其他形式的约定还要古远，在罗马法中忽视一个专门手续程序，就要像误会或欺骗一样损害到责任。然而所谓它们是古远的说法，是模糊的、暧昧的，是只能通过“现在”方能理解的；所谓“国际法契约”被明白地看作人类在“自然状态”下所知道的一种“契约”，也要到罗马法律家的用语变成了对罗马法律家的思想方式已不再能理解的一个时代的用语之后才能理解。卢梭兼有了法律上的和通俗的错误。在“论艺术和科学对道德的影响”（Dissertation on the Effects of Art and Science upon Morals）——这是他作品中引人注意的第一部，并且是他最无保留地申述他的意见使他成为一个学派首创人的一篇作品——中，他一再指出古波斯人的诚实和善意，认为这些是原始人天真的特征，已经逐渐为文明所消灭了的；到一个较后的时期，他把他所有理论完全放在一个原始“社会契约”学理的基础上。所谓“社会契约”，是我们正在讨论的错误所形成的最有系统的一种形式。这个理论虽然为政治热情所抚育而趋于重要，但所有它的营养则完全来自法律学的纯理论。首先受它吸引的著名英国人士所以重视它，主要是由于可以在政治上利用它，但是，正象我现在解释的，如果政治家不是长期地用法律用语来进行争辩，则他们将决不可能达到它。同时这个理论的英国著者也不是对于这理论的深远影响茫然不见的，因为法国人就是经过这种推荐而承继到它的。法国人的著作显示出：他们认为这个理论可以用来说明一切政治现象，同时也可以说明一切社会现象。他们看到在他们时代中已经非常触目的事实，即人类所遵守的现实法规中，比较大的部分都是由“契约”设定的，只有少数是由“强行法”设定的。但是，他们对于法律学中这两个要素的历史关系，或者是一无所知，或者是漠不关心。因此，他们提出一切“法律”源自“契约”的理论，其目的是在满足他们的尝试，要把所有法律学归因于一个一致渊源的纯理论，同时也在规避主张“强行法”来自神授的各种学理。在另一个思想阶段中，他们可能满足于把他们的理论停留在一个巧妙假设或一个便利的口头公式的情况中。但这个时代，是在法律迷信的统治之下。“自然状态”已不再是似是而非的东西了，因此，在坚持“社会契约”是一种历史事实时，就很容易使“法律”起源于契约的理论获得一种虚伪的真实性和明确性。
我们自己的一代已经摈弃了这些错误的法律理论，部分由于我们已经超过了他们所处的智力状态，部分由于我们已经几乎完全停止再在这类主题上进行推理。喜爱研究的人们在目前所乐于从事的工作，以及答复我们祖先对社会状态起源所持纯理论的工作，是对现在存在和在我们眼前活动的社会进行分析；但是，由于缺少历史的帮助，这种分析就时常退化而成为一种徒然是好奇心的活动，并且特别容易使研究者不能理解和他所习见的有很大不同的社会状态。用我们自己时代的道德观念来评价其他时代的人们，其错误正如假定现代社会机器中的每一个轮子、每一只螺钉在较原始的社会中都有其相对物的那样