型城市，还是以中小型城镇发展为主，这是两种不同观点，两种观点都有它们的道理。事实上，中国的城市化是大规模发展特大型城市，北京、上海、广州的发展要比中小型城市快得多，这些特大型城市的房价也贵得多。房地产成为中国城市化走势的风向标。在中国经济发展的现阶段还是聚合产生效益，也许下一步将会走向分散产生效益的阶段。这个阶段什么时间到来，不是通过书本上或数学模型上的推导，而是依靠市场，市场会给我们传递准确的信号。
目前，房地产行业的纠纷主要集中在两个问题上：房地产商逾越法律框架的土地储备和小产权房。房地产商囤积土地，是根据目前土地政策预测未来，把宝押在土地供应不足、奇货可居的假设上；“小产权房”是不合法地取得土地，冒法律风险，在农村的集体土地上建房子、销售房子。十几年来，小产权房越禁越多。
这些问题的根源在哪？我认为今天我们遇到的所有房价问题的根源在土地，房价只是土地出现问题的表现形式。
地产业之癌
2010年，我在《凤凰周刊》创办10周年论坛上的发言中提到，房地产行业经过了甚嚣尘上、泥沙俱下的高速发展的年代，现在已经到了沉淀的年代，即回到房地产的本质：为社会和人们提供好的、符合时代特征的建筑产品，并以此推动社会的进步，其余的利润、税金、股价等都是为社会提供产品之后的衍生产品，是给人们提供的一种对企业的评价方式，社会对好产品的回报而已。可惜的是，中国的房地产并没有沉淀下来。中国的城市建设用二十年时间走过了许多国家几百年走过的道路，发展的速度太快，冲得太猛，惯性太大，刹不住车。一时间，大量企业和行业的资金涌向房地产行业，这并不是什么好事。人得癌症是因为细胞失去记忆和约束，疯狂生长为癌细胞，并转移，最终导致生命枯竭，直至死亡。一个行业大量集中全社会的资金，就如同人得了癌症。1999年我去美国时，全社会的钱都在往互联网行业集中，很快互联网泡沫就爆了。现在的情景有些相似，人们对房地产的关注度，对房价讨论的强音压过了一切长远、理性的发展。
我从来都不愿意只谈房价，因为房价是果，不是因，只谈结果不去分析原因是没有意义的，只会令问题越辩越混乱。影响房价的原因有两条：一是供应，二是需求。
第一，房子的供应主要取决于土地的供应，多年来土地供应一直受到限制，许多城市每年的土地供应计划都不能完成任务，造成了今天一些城市房子供不应求的现象。农村集体土地不能用于城市建设，这条法律把中国土地一分为二。在城市化大规模推进的过程中，应该将中国的土地合二为一，实现国家土地在法律上的统一，结束因为各种历史的因由造成的农村人和城里人的区别、农村土地和城市土地的区别，统筹兼顾、和谐发展。同时，拆迁的困难影响了现有存量土地的供应，拆迁中恶性事件时有发生，解决的办法是要尽快出台拆迁方面的法律，让所有人的行为有法可依，没有别的出路。
第二，需求大。房子需求大，有许多原因，但最重要的是市场上钱多，四万亿救市资金，宽松的货币政策都促进资金大量流入房地产，居民手中还有几十万亿存款。如果住房的首付从两成提高到三成，相当于5倍撬动需求的杠杆变成了3倍；如果大跌行情的股票收市后，出台首付提高到五成的政策，则相当于杠杆倍数从3倍降到了2倍，房价马上就会立竿见影地降下来。当然提高0。25％的存贷款利率，也会见到一点成效。
其余的办法，如限制一个家庭只能新购买一套住房，都是临时性的补救措施，不仅不治本，还有不少的副作用。
扬汤止沸的调控
在市场经济中，价格是由市场决定的，任何人都无法准确地预计今年或者这个月的价格，甚至明天的价格都不能确定。中国的房地产市场随着限价、限购的出现，出现了一个与市场供求没有关系的房价调控目标。我曾预计，各地的调控目标不会超过前一年房价的涨幅，但大多数的地方政府公布的调控目标，许多都没有直接说出具体的百分比，而是用一些很复杂的表达方式。例如，与当地GDP的增长挂钩，与当地居民的人均可支配收入挂钩，等等。比如上海公布的房价调控目标，表述比较复杂，与GDP的增长和居民人均可支配收入的涨幅挂钩。我想许多城市公布的房价调控目标也是慎之又慎，都想尽量给市场、公众和上级领导一个圆满的交代。
撇开这些文字游戏不谈，其实控制房价如果回到市场上，最重要的还是两条，一是增加土地的供应，二是减少货币的供应，进而减少需求。中国房地产问题的实质是过去几年房价的确上涨过快，而房价上涨过快是由于土地供应量少和宽松的货币政策造成的，治理房价最根本的问题还应该从这两条着手。房价只是一个表象，问题的实质是土地的供应、货币政策、税收政策以及贫富的悬殊。就房价控制房价只是扬汤止沸，达不到釜底抽薪的效果。
各个城市对今年房价调控的目标不清晰，有意地要把这个调控的目标做得大一点的根本原因，我想还是土地财政。如果房价涨幅小，甚至确定了房价下跌的目标，这个城市的土地就会没有开发商购买，就会影响当地的土地财政。不彻底改变土地财政，这种怪圈还会一直循环下去。例如，京15条出台后北京住宅价量齐跌，几乎到了住宅价格下跌的临界点了。
再来看“限购令”。“限购令”挤出了相当规模的投资性资金，这些资金的流向有这样几种可能：第一，流向限购的35个城市之外的城市；第二，购买其他可以投资的产品，比如股票；第三，投入到没有限购的房地产品种中去；第四，就是流向境外。从目前市场的情况来看，除了股市低迷，基本可以排除外，其他几个方向都有可能。这其中，中国的资金外流是一个值得注意的趋势。
“限购令”出来后，有一次我们在英国伦敦考察，当地的一家大开发商说有一个小项目愿意与我们合作。我们看了项目，了解了情况，正等待他们给我们提供进一步资料，结果他们说，房子还未盖，已经全部销售结束了，100％的客户都是来自于亚洲。我想这其中一定有不少中国的资金。现在发达国家经济低迷，而发展中国家如中国、印度、巴西，经济发展速度快，通胀的压力大，有许多人将眼光转向欧美，而欧美也欢迎这些资金的到来。
与此同时，限购令可能会滋生出办理相关业务的公司，只要缴纳一定费用就可出具证明。这点最早是香港的一些基金经理和媒体记者跟我说起的，他们说从内地的网上了解到，随着内地限购令的出现，出现了一些专门提供税收证明和社保证明的业务——出现这样的现象，是最大的悲哀，不仅限购令形同虚设，没有起作用，还败坏了社会风气，培养的是欺骗，失去的是诚信，将使房地产市场进一步远离诚信。
房价的逻辑
过去的几年时间，在招（招标）拍（拍卖）挂（挂牌）土地的过程中，基本都有许多附加条件，这实际上是变相提高了土地的价格，把应该由地方财政支付的一些费用转嫁到房地产开发商的身上，加重了房地产开发商的负担，其实是间接加大了商品房的成本，最终会转嫁到消费者身上，客观上推高了商品房价格。
以招标为例，在标书中设置不合理的限制条件，量身定做的案例一直存在。如果研究一下过去几年各个地方政府的土地招标文件，真是五花八门，充分发挥了这些人的想象力。
实际上，控制地价只要加大土地的供应量，地价自然会降下来，没有必要在交易方式上去下功夫。交易方式不会从根本上影响价格，不透明的交易方式，才会滋生腐败。
土地交易的金额非常巨大，如果政府的监管部门不在标书的制定和招标环节中做到公正和透明，就一定会有许多的土地掮客来钻这个空子，他们的存在说明房地产市场还不是一个成熟、透明、公平的市场。
与此同时，随着政府各种政策的出台，中国的房地产企业面临着两极分化的趋势，也意味着多少人盼望着的房地产行业的整合开始了。一些好的企业、资金安排健康的企业会在这次整合过程中得到新的、更大的发展空间，而那些资金状况不好的企业，将面临巨大的考验。
中长短期调控的艺术
房地产市场和经济发展的过程中，各种政策要随时根据市场的变化进行调整，没有开始，也没有结束；没有力度大、力度小的标准。就如同开汽车一样，手始终要握着方向盘，同时根据需要不断调整油门、离合和刹车。只要汽车开动了，手一刻也不能离开方向盘，要不断地调整方向。对房地产的调控也是如此，要持续适度地去调整，但不能情绪化、用猛力，新手开车时，经常掌握不好适度的原则，在马路上画“8”字，就是因为用力太猛了。
对房地产市场的调控有三方面的政策：长期的、中期的和短期的。长期的政策如税收政策，前一段大家热议的物业税、房产税，要以十年、二十年甚至更长的时间周期去考虑，目标是考虑未来社会收入和财富分配应该如何调整。
物业税属于资产税，商业物业已经在征收房产税了。征收物业税的目的是增加持有住房的成本，让空置的房子有效利用起来，让没有房的人有房住。物业税能够真正抑制房价。物业税的问题已经讨论了近十年了，大家总是认为行不通，也许现在物业税出台的时机还不成熟，我想迟早有一天物业税会实施的。这对房地产市场，对社会实现公平都有好处。
中国的税赋相比其他国家比较高，中国现在大的背景是在减税，而且在金融危机的大环境下，实行积极财政政策都是向减税这个方向发展。但物业税与其他税种不同，征收物业税第一可以缓解房价上涨的压力，第二可以减少贫富悬殊。
中期政策如土地政策，要有两三年的提前量，今天供应土地，明年、后年才能形成市场上房子的供应量，才能通过供应量的增加去影响房价。这些政策不会立竿见影，虽然会影响市场中人们的预期，但真正要发挥作用是长期的事。
另一类政策是短期政策，即今天出台，明天就会见到成效的政策，如货币政策、信贷政策，今天宣布首付款增加三五成，按揭利率提高几个点，明天房价马上会降。
但这三类政策，都有自己的影响范围，不能指望一类政策代替别的政策的功能，如信贷政策就代替不了土地政策。
另外，最重要的是如何在房地产发展过程中，及时处理违法违规的事情。这些案子不及时处理，以后处理起来的难度就非常大，甚至会引起大的动荡，以至于更难以下决心去处理这些违法违规的事。如果违法违规的事情长期得不到处理，既是对法律的不尊重，也影响到政府政策的信用，对社会、对其他遵纪守法的人更是最大的不公平。如对于多年不开发闲置土地的处理，多少年来，每年都说，但处理得很少，真有点像“狼来了”；再譬如“小产权房”，“小产权房”实质是无产权房，是违法建筑，但多少年来不及时处理，愈建愈多。当这样的违法建筑在一个城市有几千万平方米，几十万套，涉及几十万人，甚至上百万人时，处理“小产权房”已经不是一般的经济案件，很可能带来巨大的社会问题。类似这样的案件一定要及时处理，如现行的法律有漏洞，要及时调整法律法规，让它真正能维护城市的公平和秩序。
信或不信：市场之惑
在中国改革开放30多年的历史中，改革开放在经济中最大的体现就是实行市场经济，市场经济的确给中国社会和中国人民带来了巨大的进步和财富的增加。在没有改革开放，没有实施市场经济的年代，大家都工作得很辛苦，但总是吃不好，穿不好，也住不好，各个行业的服务都很差。但自从改革开放以后，哪个行业和地区先实施了市场经济，哪个行业和地区的经济就进步，社会就发展，价格也合理了，服务态度也好转了。而那些至今仍然被垄断的行业，没有实施市场经济的行业，它们的价格就会是高额的垄断价格，服务质量也很难改善。我想大家在这几十年中都深有体会。
为什么市场经济能够给我们带来社会的进步和财富的增长呢？最重要的是在市场经济中有敏感的价格信号。市场经济中，所有的参与者在价格信号的指引下，能在很短的时间之内，用很有效的办法把各种资源组合起来。而市场中企业家的主要职责就是快速组合在价格信号指引下集中起来的各种资源。如果某种产品的价格高且销售好，这就是强烈的信号，说明这种产品和型号是市场上最需要的，这信号就指挥着企业家去组合各种资源，能够尽快生产出市场所需要的产品，满足市场上人们的需要。就好像人发烧时，最主要的是找到引起发烧的原因，也许是什么部位和器官发炎了，也许是感冒，找到原因就可以对症下药。而不能只治标不治本，不找原因，简单去吃退烧药，这对身体是非常有害的。而人的身体之所以会发烧，它也是给人们释放出来一个信号，提醒我们要去检查身体的什么地方出现毛病了。同理，我们如果太情绪化、太表面化地看待市场经济中的价格，而不去看价格形成背后的原因，就会让我们看不到价格背后的经济规律，看不到它所要给我们传递的信号是什么，房价如此，地价如此，股票的价格也是如此。只有理性地、科学地去看待市场经济中的价格，才能够发现和掌握这价格背后的规律，给社会创造出这个社会真正需要的财富，从而避免造成浪费。
还有一个问题就是：市场经济中的价格涨落要统一吗？一定要别人降时你